房地產(chǎn)如何去庫(kù)存

最高18個(gè)月?！叭セ痹诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域即為“銷售”的意思，去化周期即商品房的銷售周期。目前合理的房地產(chǎn)庫(kù)存范圍尚無嚴(yán)格界定，綜合住建部及其他專家觀點(diǎn)，相對(duì)認(rèn)可的合理房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期的上限是18個(gè)月(1.5 年)。

廣義房地產(chǎn)庫(kù)存。統(tǒng)計(jì)口徑為可售現(xiàn)期房庫(kù)存，是指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和，即在狹義庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。所謂待售期房庫(kù)存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

住房去庫(kù)存

在2011-2015期間房地產(chǎn)行業(yè)屬于上行期，根據(jù)國(guó)人買漲不買跌的心理，上行期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)被購(gòu)房者們看好，人們對(duì)于購(gòu)房的意愿極度強(qiáng)烈，有需求就有市場(chǎng)，這時(shí)大量的開發(fā)商瘋狂的拿地瘋狂的建設(shè)房產(chǎn)，當(dāng)市場(chǎng)上的房源高于購(gòu)買時(shí)就出現(xiàn)了大量的庫(kù)存房產(chǎn)。

由于以上的這些嚴(yán)重問題房地產(chǎn)必須去庫(kù)存，保證市場(chǎng)的活力以及正常秩序，所以2016年國(guó)家將去庫(kù)存提升到了重點(diǎn)工作的位置。

房地產(chǎn)公司如何去庫(kù)存

房地產(chǎn)已經(jīng)是被當(dāng)成一個(gè)金融產(chǎn)品，金融工具了，而不是一個(gè)普通商品。但凡有點(diǎn)常識(shí)就知道普通商品清倉(cāng)處理，去庫(kù)存都是打折、降價(jià)銷售！而房地產(chǎn)因?yàn)樽兂闪私鹑诋a(chǎn)品，就和股票一樣，越漲越買，越跌越?jīng)]人買！漲價(jià)去庫(kù)存的結(jié)果，就是增加一堆人站崗，背負(fù)更多房貸！

什么叫房地產(chǎn)去庫(kù)存

房地產(chǎn)商也是一個(gè)生產(chǎn)房子的工廠，要收回成本，利潤(rùn)就要去庫(kù)存。

供大于求庫(kù)存就產(chǎn)生了。

商業(yè)地產(chǎn)如何去庫(kù)存

借：股本，借：資本公積，貸：庫(kù)存股

房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存

房地產(chǎn)去庫(kù)存應(yīng)該是2014年提出來的。

房地產(chǎn)如何去庫(kù)存銷售

從常用的庫(kù)存概念考慮,一般將具有相對(duì)成熟形態(tài)的產(chǎn)成品作為庫(kù)存, 也就是已竣工未出售的商品房。在我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況中,還有幾種情況的房產(chǎn)應(yīng)包括在庫(kù)存內(nèi)。

一是商品房銷售的75%左右主要采用預(yù)售模式。 在界定商品房庫(kù)存時(shí)需要有所變通, 應(yīng)充分考慮到預(yù)售商品房的庫(kù)存。

二是保障性住房是和商品房相對(duì)獨(dú)立的住房體系, 在統(tǒng)計(jì)上沒有完全納入到房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中。

三是游離在政策法規(guī)之外的小產(chǎn)權(quán)房也屬于房地產(chǎn)范疇, 并且規(guī)模較大。 小產(chǎn)權(quán)房沒有取得土地、規(guī)劃、工程等許可,未納入到現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中, 無法獲得準(zhǔn)確的建設(shè)、銷售和庫(kù)存等數(shù)據(jù)。

總之,簡(jiǎn)單用“已竣工未出售的商品房” 衡量房地產(chǎn)庫(kù)存至少存在著3 個(gè)方面的低估: 一是沒有考慮期房庫(kù)存情況; 二是沒有考慮保障性住房等的庫(kù)存情況; 三是沒有考慮小產(chǎn)權(quán)房的庫(kù)存情況。

房地產(chǎn)如何去庫(kù)存商品

去庫(kù)存對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)具有重要戰(zhàn)略意義。

2015年，商品房銷售面積12.8億平方米，待售面積7.2億平方米。按照去化周期計(jì)算方法，即待售面積/銷售面積，7.2億平方米的（狹義）庫(kù)存需要6個(gè)月左右可以完成去化。

但庫(kù)存問題主要體現(xiàn)在廣義庫(kù)存。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，我國(guó)房地產(chǎn)房屋施工面積高達(dá)73.6億平米，其中施工住宅面積為57.2億平方米。僅施工住宅面積與現(xiàn)有待售面積之和為64.4億平米，按2015年銷售面積計(jì)算，去化周期高達(dá)5年。 也就是說我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存范圍已非合理，正處于高庫(kù)存狀態(tài)。

2.待售面積持續(xù)增長(zhǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，我國(guó)商品房待售面積約7.2億平方米，比11月末增加2217萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。如果按人均住房面積35平方米來計(jì)算，“待售”住房可供超過2000萬(wàn)人口居住。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2011-2015待售面積我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2011-2015待售面積

3.商品房空置率進(jìn)一步攀升

2011 年以來，我國(guó)商品房空置率持續(xù)攀升，2014 年空置率超過40%，2015 年進(jìn)一步攀升至46%，已進(jìn)入嚴(yán)重空置狀態(tài)，這也說明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于明顯供過于求，商品房庫(kù)存嚴(yán)重積壓。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2011-2015年商品房空置率我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2011-2015年商品房空置率

房地產(chǎn)如何去庫(kù)存工作思路

棚改去庫(kù)存是在二〇一七年開始，一直到二〇一九年結(jié)束。所違的棚改去庫(kù)存，是指通過棚戶區(qū)改造來消耗房地產(chǎn)開發(fā)空置的商品房。具體做法是，國(guó)家發(fā)放給棚戶區(qū)居民一定的補(bǔ)貼資金，由棚戶區(qū)居民購(gòu)買開發(fā)商手里的空置房源。這樣就達(dá)到了棚改去庫(kù)存的目的

房地產(chǎn)如何去庫(kù)存,求方法?

1)外來原始憑證。由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員在業(yè)務(wù)發(fā)生或者完成時(shí)從外單位取得的憑證，如供應(yīng)單位發(fā)貨票、銀行收款通知等。

(2)自制原始憑證。單位自行制定并由有關(guān)部門或人員填制的憑證，如收料單、領(lǐng)料單、工資結(jié)算單、收款收據(jù)、銷貨發(fā)票、成本計(jì)算單等。

2.填制記賬憑證

可以到月底把同類的原始憑證匯總填制記賬憑證，也可隨時(shí)發(fā)生隨時(shí)填.但不要把時(shí)間順序顛倒了。根據(jù)有借必有貸，借貸必相等的記賬規(guī)則，編制會(huì)計(jì)分錄。

3.復(fù)核

就是看看有沒有錯(cuò)誤。

4.記賬

根據(jù)記賬憑證登記入賬，小規(guī)模公司必備的賬本：現(xiàn)金日記賬;銀行日記賬;總賬;三欄明細(xì)賬。

5.編制會(huì)計(jì)報(bào)表

(1)根據(jù)總賬科目余額填列?？芍苯痈鶕?jù)有關(guān)總賬科目的期末余額填列，(如應(yīng)收票據(jù))有些則需根據(jù)幾個(gè)總賬科目的期末余額計(jì)算填列，如“貨幣資金”，需根據(jù)“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”三個(gè)科目的期末余額的合計(jì)數(shù)填列。

(2)根據(jù)明細(xì)賬科目余額計(jì)算填列。如“應(yīng)付賬款”，需根據(jù)“應(yīng)付賬款”和“預(yù)付賬款”相關(guān)明細(xì)科目的期末貸方余額計(jì)算填列。

(3)根據(jù)總科目和明細(xì)科目余額分析計(jì)算填列。如“長(zhǎng)期借款”，需根據(jù)“長(zhǎng)期借款”總賬科目余額扣除“長(zhǎng)期借款”明細(xì)科目中將在一年內(nèi)到期限的長(zhǎng)期借款部分分析計(jì)算填列。

(4)務(wù)查登記簿記錄。會(huì)計(jì)報(bào)表附注中的某些資料，需要根據(jù)備查登記簿中的記錄編制。

6.納稅申報(bào)

1)增值稅：

銷售或購(gòu)進(jìn)貨物、提供加工或修理修配勞務(wù)是要繳納增值稅的。小規(guī)模納稅人的增值稅率為3%。

2)營(yíng)業(yè)稅：

營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。不同行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅率不同。

3)地稅：

還要交地稅，就是在營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上，分別按7%征收的城建稅(還有5%、1%，視城市大小而定)和3%的教育費(fèi)附加和地方教育附加1%(或2%，也是各城市不同)。

4)所得稅：

不論是工商業(yè)還是服務(wù)業(yè)，都要按利潤(rùn)繳納企業(yè)所得稅，具體征收辦法：按照企業(yè)所得稅申報(bào)表的要求，逐項(xiàng)填寫收入、成本、費(fèi)用、支出，算出利潤(rùn)，按照稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整，計(jì)算出應(yīng)納稅所得額。